市房管局近日组织部分市人大代表、政协委员、企业代表、小区业主、公房承租户等进行座谈，市房管局局长、住房办主任寇升隆对大家提出的问题逐一进行了解答。

市房管局长细说房管

市房管局近日组织部分市人大代表、政协委员、企业代表、小区业主、公房承租户等进行座谈，市房管局局长、住房办主任寇升隆对大家提出的问题逐一进行了解答。这些问题涉及房产管理的方方面面，也回答了许多读者关心的问题。

宋清坡：房屋售出后，小区的土地证由谁持有的问题应该明确。健康新村已建成１６个年头，小区居民已办了房产证，房产证上标明是“划拨土地”，据说属划拨土地的房屋不能办理抵押手续，为什么？

寇升隆：土地发证的权属归土地管理部门。

据我所知，你所指的健康新村的这部分房屋是《中华人民共和国土地法》和《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》出台以前，由中诚房地产开发公司开发的房屋，土地属于划拨。

《中华人民共和国城市房地产管理法》规定：“依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权……设立房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。”也就是说，划拨土地上的房产，在缴纳土地出让金后，方可办理相关手续。现房抵押业务可到我局产权产籍监理处办理。

另外，设立房地产抵押权时，权利人应申请他项权利登记，并提交以下证件：一是具有评估资格的评估机构提供的估价报告书；二是抵押房地产的“房屋所有权证”连同该房屋占用范围内的土地法律凭证；三是抵押人和抵押权人签订的抵押合同；四是房地产抵押登记申请表；五是法人资格证书或当事人的身份证明。

牛清和：我们洛阳市百货大楼前几年为了解决职工住房问题，在东下池购买了两幢楼，并在原郊区房管局已经交了有关税费，办理了房产证。

但从目前的情况看，只有市房管局能办理房产证，你们在报纸上公布办证情况后，职工希望能尽快协调原郊区房产证的换证问题。

寇升隆：市百货大楼职工在东下池购房办证问题，实际上涉及原郊区房管局所发房产证效力问题。这个问题，牵涉我市４万余住房户，群众反映很多，市长便民电话中不断有人咨询。

《中华人民共和国城市房地产管理法》规定：“在依法取得房地产开发用地上建成的房屋，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。

”《城市房屋权属登记管理办法》规定：“直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域的房屋权属登记工作。”建设部《关于整顿全国房屋所有权登记发证秩序的通知》也规定：“产权登记发证实行属地原则，一个市、县只能由一个房地产管理部门颁发‘房屋所有权证’。”市委、市政府在市房管局的职能审定中，也明确了我们对这项工作的管理职能。

原郊区房管局所发“房屋所有权证”有其历史原因，所发的产权证也比较复杂，涉及国有土地、集体土地，包括房改房、集资建房、经济适用房等。本着实事求是的原则，我们也提出了解决这部分房屋换发新版房屋所有权证的解决方案，市政府为此也专门召开了协调会，就有关问题专门发了会议纪要。但因在执行中个别部门强调本部门利益，使纪要精神不能落实，致使这项工作目前处在停滞状态，我们也比较着急。

但我们相信，这个问题终究会得到解决的。

年清和：上世纪八九十年代，我市一些小的房屋开发公司，在市面上开发一两幢楼，出售给消费者，当时没有给办房产证，现在这些开发公司有的找不到人，有的公司已注销，这部分房屋办产权证困难，一旦遇有城市改造拆迁，由于没有合法证件，不能得到应有赔偿，这些问题怎样解决？

寇升隆：我们将参照兄弟省市解决类似问题的好经验，对这类问题进行调研，在不违背法律、法规的前提下，向政府提出解决类似问题的建议，并希望与有关部门一起，早日将这个问题彻底解决。

张景顺：有人反映，他们的合同售房面积和办证面积之间存在有误差，市房管系统能否采取措施尽量避免这些误差？

寇升隆：商品房出售分为现房销售和期房预售两种情况。期房预售是国家允许的一种商品房销售方式，由于预售的商品房是将或正在建设中的商品房，因此常常会出现合同售房面积与实际建成面积之间存在误差的问题。建设部《商品房销售管理办法》规定：“按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。

合同未作约定的，按以下原则处理：面积误差比绝对值在３％以内的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超出３％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起３０日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在３％以内部分的房价款由买受人补足；超过３％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在３％以内部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出３％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

为了方便购房户计算，我告诉大家一个计算房产面积的公式：面积误差比＝÷合同约定面积×１００％。

另外，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》也作出了相应规定。我们在办理房产证时是以实际现房测量面积发证，保证消费者权益。

车继敏：近年来，不少人破窗开店搞经营，究竟哪些能开，哪些不能开，希望房管部门有一个明确态度。

寇升隆：近年来，随着市场经济的快速发展和我市城市道路的改建、扩建，在利益驱动下，将沿街住宅门窗破开建商店的单位和个人越来越多，造成了许多房屋存在安全隐患，危及人民生命财产安全和正常生活，为此市政府于２００３年１２月下发了《关于进一步规范和加强城市区建筑物安全使用管理的通知》，严禁城市区道路两侧一些单位和个人擅自破窗开店，改变建筑物使用性质。

我局房屋安全鉴定处也依据《洛阳市城市房屋安全管理规定》对这些行为进行了检查，收到了一定效果。但从目前反映的情况看，仍有个别人进行破窗开店，我们房屋安全鉴定处的电话是３３６３７５０，欢迎大家遇到破窗开店行为及时举报，我们将依法严肃处理。

另外，将于明年１月１日开始执行的《洛阳市房地产市场管理条例》已对房屋改造中的安全管理作出了明确规定，届时，我们还将制定出较为详尽的实施细则。

闫建国：希望采取措施，进一步促进住房二级市场发展。

寇升隆：活跃住房二级市场是房地产市场不可或缺的重要方面。

市委、市政府对这个问题非常重视，广大住房消费者也很关心这个问题。为此，今年１１月份我们提出了八条措施：一是产权明晰的成套二手房持有效证件可直接上市交易；二是调研草拟住宅二手房交易的市场指导价供买卖双方参考；三是尽快建立洛阳市房地产交易中心，使产权、交易、中介、置业担保等房地产交易服务机构有一个固定的对外窗口，真正实现一条龙服务，为市民提供一个住房信息与交易的便利场所；四是进一步简化手续，提高服务质量，将二手房手续办理时间由国家规定的３０个工作日缩短为１５个工作日完成；五是加强对房地产中介机构的监管。“洛房置换中心”为全市消费者免费提供二手房信息，免费提供登记、查询等服务；六是希望未办理房改房产权证的单位，尽快办理房产证。已办理过房产证的单位，尽快将房产证发到职工个人手中，以便上市交易；七是二手住房也可以采取按揭贷款的形式购买。

目前，经与金融机构协调，市商业银行、工商银行已试行受理此项业务；八是规范物业管理，为居民营造美好的生活环境，促进住房二级市场发展。

尚秀英：我们小区附近有一大厂，污染较为严重，请问，开发商立项是否应经环保部门批准？另外，物业管理能否统一标准，公布于众，是否可将物业管理企业的资质水平公布，由小区业主选择？

寇升隆：关于房地产开发的前期审批问题，建议咨询规划、环保等部门，据我所知，所有建设项目在立项前必须进行环境评价。

关于物业管理的问题，国务院《物业管理条例》规定：“业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同，物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利和义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。”《河南省物业管理条例》对物业管理服务内容则有更为具体的规定。

２００４年１０月１５日，我局与发改委联合下发了《关于印发国家发展改革委员会建设部〈物业服务收费明码标价规定〉的通知》，对物业公司的收费要求“做到价目齐全、内容真实、标题醒目、字迹清晰，并设置在居民小区的显著位置或收费地点”。

１１月１日至１０日，各县区房管、物价部门还对明码标价情况进行了检查验收。

物业管理企业资质管理属分级管理。

目前，市物业办主要批准临时级别的物业企业，对申报三级以上的物业企业在审核有关资料后，报省建设厅批准。目前，全市具有资质的物业管理企业达到１２２家，其中三级资质３８家，四级资质２０家，临时资质６４家。有需要了解物业公司情况的可以到市物业办查询，咨询电话是３２０６０９７。

另外，国务院《物业管理条例》明确提出，国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。我市已有招投标选择物业公司的成功范例。我们欢迎和鼓励更多的小区加入到这个行列。

王中轩：目前在商品房买卖中，所收的税费老百姓搞不清楚，有的说是２％，有的说是５％，到底是多少呢？

寇升隆：这主要是把房屋买卖中所缴的契税和公用设备设施维修基金混为一谈所致。

房屋交易契税是由财政部门收取的，市财政局在我局所属市场处设有契税征收窗口。目前，每平方米２０００元以下的房屋按房屋交易额的２％缴纳契税，每平方米２０００元以上的房屋按交易额的４％缴纳契税。

住宅共用部位共用设施设备维修基金部分，目前开发商按投资的２％缴纳，购房者在购房时按房屋交易额的３％收取，房改房按售房款的２０％提取。

这部分基金的所有权属业主所有，并计付利息，遇有共用部位共用设施设备维修，经业主大会同意可以直接使用。我市已制定了《洛阳市住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》。

郭建森：从统计资料看，我市房改房发证超过１８万份，但从实际情况看，有些职工并没有拿到房产证，没有房产证就无法上市交易，有的单位规定房子只能在本单位内部流转，变相分配，希望房管部门采取措施改变这种状况。

寇升隆：截至目前，我市已发放房改房房屋所有权证１８．６７万份。我市大规模的房改房出售工作已接近尾声。

据我们掌握的情况，购买了房改房，仍没有拿到产权证的情况确实存在。其主要原因：一是售房单位领到产权证后，没有发到职工手中；二是个别单位将职工的购房款、办证税费挪作他用，因未按规定向有关部门缴纳而无法办证。

为进一步促进我市住房二级市场发展，也给广大职工一个明确的交代，我们于２００４年１１月２３日将全市房改房发证情况在《洛阳日报》进行了公示，欢迎有关单位和产权人到产权产籍监理处查询。

另外需强调的是，不将职工房改房产权证发给职工手中的行为，实际是一种侵权行为，广大职工应该提高自我维权意识。我们也将会同有关部门研究有关措施，杜绝这种错误行为。

国家《物权法》即将出台，相信到时会有更明确的法律规定。

李治民：房产管理政策性很强，希望在相关法规、政策方面广为宣传，加大与社会各界的沟通力度。

寇升隆：房产管理是一项政策性非常强的工作，为加强法规、政策宣传，我们今年主要采取了３项措施：一是通过《洛阳日报》的《楼市金版》栏目，对每项涉及房产管理的新法规、新政策，每周作一次集中宣传；二是每月的１０日，为我局常年设立的“局长接待日”，届时，局领导及相关业务科室的工作人员抽出时间解答群众的来访，当面解决问题；三是聘请１００名行风监督员，拓宽我们与社会沟通的渠道。

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